Foto: Recha Oktaviani / Unsplashed

Selv om hvert medlem i en Velforening er eier av eget hus, rekkehus eller hytte, vil det ofte være områder som er eid i fellesskap, som lekeplasser og veier. De enkelte medlemmene kan ha ulik interesse i slik felles eiendom: Noen bruker hele veien hver dag, mens andre bare har behov for en liten del av veien, eller kun bruker den sporadisk fordi huset ikke brukes som helårsbolig.

Av advokat Per Sandvik, Kluge advokatfirma DA

Både begrenset vedlikehold og mer omfattende arbeid knyttet til oppgradering eller bruksendring av slike sameieobjekter vil føre til utgifter. Dette reiser flere spørsmål: Hvem kan beslutte at slike utgifter skal pådras, hvordan skal utgiftene fordeles på de enkelte medlemmene og hvordan skal man gå frem dersom noen motsetter seg å betale sin del av utgiftene?

Sameieloven

Dersom sameiet består i en bygning der de enkelte delene av en bygning er seksjonert ut, gjelder Eierseksjonsloven av 23. mai 1997 nr. 31. Ellers vil man som hovedregel ta utgangspunkt i Sameieloven av 18. juni 1965 nr 6, som gjelder «der to eller fleire eig noko saman på ein slik måte at retten deira er rekna i partar etter delings- eller høvetal», jf § 1. Det vil i det følgende tas utgangspunkt i sameieloven.

Uenighet

Lovens §§ 3 og 8 pålegger hver sameier en plikt til å vise omsorg for det de eier sammen, samtidig som hver har et krav på at tingen skal holdes «forsvarlig» ved like. I praksis kan det oppstå uenighet om hvordan vedlikehold og drift skal gjennomføres. For å sikre effektiv forvaltning gir loven et flertall av grunneierne myndighet til å fatte vedtak som binder mindretallet, jf. § 4: «Eit fleirtal kan gjera vedtak om styring og utnytting av sameigetingen i samsvar med det sameigetingen er etla eller skikka til». På samme måte kan flertallet bestemme hvordan utgiftene skal dekkes, for eksempel ved kontantinnskudd fra sameierne eller ved å ta opp banklån. Den enkelte sameier har en begrenset adgang til selv å sette i gang tiltak for å berge tingen fra skade eller ødeleggelse, men såfremt mulig skal han først samrå seg med alle eierne.

Sameiebrøken

Sameielovens § 9 første ledd fastsetter regler for beregning av utgiftsfordelingen mellom sameierne. «Faste og nødvendige utgifter», for eksempel offentlige avgifter, vaktmester eller reparasjon av vannledningsbrudd, skal fordeles etter sameiebrøken. Andre vanlige utgifter skal i utgangspunktet også fordeles etter sameiebrøken, men kun dersom «alle eigarane kan få etter måten like stort gagn» av dem. Utgifter til utbedring av veier kan være et eksempel på at dette ikke alltid er tilfelle, som nevnt ovenfor kan det være stor forskjell på hvor stor nytte den enkelte sameier får av dette. I disse tilfellene anviser tredje punktum et nytteprinsipp: «Kostnader utanom vert utlikna på eigarane etter nytta». En slik kostnadsfordeling må nødvendigvis bli skjønnsmessig.

Stiftelsesgrunnlag

Sameiebrøken er altså utgangspunktet for fordelingen av utgiftene. Denne kan fremgå av stiftelsesgrunnlag eller senere avtale mellom sameierne, eller av størrelsen på de enkeltes innskudd ved ervervet. Dersom det ikke er slikt grunnlag for å beregne den enkeltes eierandel, foreskriver lovens § 2 første ledd at alle sameierne skal regnes for å ha like stor del.

Proratarisk ansvar

Et annet spørsmål er hvordan reglene om utgiftsdeling skal gjennomføres i praksis. Hver av sameierne har et proratarisk ansvar, og svarer altså kun for sin del av utgiftene. Dersom én av sameierne motsetter seg å betale må kravet inndrives etter de vanlige regler: først etter reglene i inkassoloven av 13. mai 1988 nr 26, og dersom dette ikke fører frem kan man måtte gå veien om sivilt søksmål for å få dom og utlegg for kravet.

Panterett

Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at sameieloven står tilbake for avtaler. Sameierne har dermed adgang til å avtale ordninger, for eksempel i vedtektene for sameiet, som fraviker fra lovens regler. Dette kan gjelde størrelsen på den enkeltes sameieandel eller mer konkrete regler om hvilke og hvor stor del av utgiftene den enkelte sameier skal dekke. Det kan også avtales at sameiet skal ha panterett i sameiernes andel, slik at kravet kan inndrives på en enklere måte dersom sameieren ikke vil betale sin del av utgiftene.

Lønnsom investering

Å investere noe tid og arbeid i å løse slike spørsmål i avtales form før situasjonene oppstår, gjør at man kan få løsninger som er klarere og bedre tilpasset det enkelte sameie enn lovens løsninger. På sikt vil dette kunne være en lønnsom investering ved at man i beste fall forhindrer at uenighet og konflikter oppstår, eller i det minste har et bedre grunnlag for å løse dem.