Foto: Gabrielle Henderson / Unsplashed

Noen ganger skjer det inngrep i en velforenings rettigheter. For eksempel ved at offentlige organer treffer vedtak, ved at naboer bygger sjenerende påbygg eller ved at vellets medlemmer nekter å betale kontingent. Det er ikke alltid at slike konflikter lar seg løse ved minnelighet. Da er det viktig for velforeningen å kjenne til hvilke muligheter den har for å verne om sine rettigheter.

Av Per Sandvik, Høyesterettsadvokat & Partner i Kluge Advokatfirma DA

Rett til innsyn mv

Hvis et forvaltningsvedtak retter seg direkte mot velforeningen anses velforeningen som part i saken. Et eksempel kan være at fellesområdet som velforeningen eier eller disponerer reguleres til verneområde, eller det gis tillatelse til utbygging på en måte som virker uheldig for foreningen og dens medlemmer. Forvaltningsloven (fvl) bestemmer at sakens parter har rett til forhåndsvarsling, innsyn i sakens dokumenter, begrunnelse av vedtaket mv.

Klagerett

Sakens parter og andre som har «rettslig klageinteresse» har adgang til å klage på myndighetenes vedtak, jf fvl § 28. En velforening har i stor utstrekning klagerett for å fremme medlemmenes interesser innenfor foreningens formål. Velforeningens rett til å klage kan gjelde i tillegg til eller helt uavhengig av de enkelte medlemmers klagerett. Vedtaket må ikke nødvendigvis ha rettslige konsekvenser for velforeningen for at denne skal ha klagerett.

Representativ

Det er et vilkår for at en velforening skal ha klagerett at den er representativ for de personer som berøres av vedtaket. Dette vilkåret innebærer for det første at vellet må ha et visst medlemstall. De fleste velforeninger vil trolig oppfylle dette kravet når det gjelder kommunale vedtak, selv om vedtaket gjelder hele kommunen. Kravet til at vellet må være representativ, innebærer også et krav til at flertallet av boenhetene i boligfeltet må være medlem i velforeningen.

Nabotvister

Naboloven (granneloven, lov av 16.06.1961) regulerer forhold mellom naboeiendommer. Naboloven kan påberopes dersom naboen gjør noe som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe. Det kan skje ved byggevirksomhet eller ved støyende virksomhet av forskjellige slag. Velforeningen har selvstendige rettigheter etter naboloven for områder som vellet eier eller disponerer. Velforeningen kan trolig også representere sine medlemmer dersom den som foretar de urettmessige handlingene er utenfor vellet. Dersom et enkelt medlem av Vellet går til sak mot naboen kan Velforeningen opptre som partshjelper i rettssaken, d.v.s. som en støtte under saken. Velforeningen kan imidlertid ikke representere en part i en nabotvist dersom begge parter er medlemmer av vellet.

Bygge- og reguleringssaker

Selv om en person ikke er part i en sak, og dermed ikke har krav på forhåndsvarsel etter forvaltningsloven, kan vedkommende ha krav på å bli varslet i enkelte byggesaker. Plan- og bygningsloven (lov av 27.06.2008) § 21-3 bestemmer at «naboer og gjenboere» skal varsles før søknad om tillatelse sendes inn, såkalt nabovarsel. Velforeninger har ikke krav på slikt varsel, uten å være part i saken. Vellet kan likevel på eget initiativ benytte seg av den klageadgang som det er gjort rede for ovenfor. Tilsvarende vil gjelde i reguleringssaker, hvor det for eksempel vedtas at det skal legges en vei gjennom eller nær et boligområde. Etter pbl § 12-10 skal grunneiere og festere i planområdet varsles direkte og ikke bare gjennom media. Det samme gjelder naboer som blir direkte berørt.

Sak for domstolene

I saker hvor velforeningen har rettslig klageinteresse, jf ovenfor, vil den normalt også ha adgang til å reise sak for domstolene. Likevel slik at Høyesterett i dom av 24.04.1997 fant at en velforening ikke hadde søksmålsadgang i en sak som gjaldt eiendomsskatt. Spørsmål om eiendomsskatt ble ikke ansett å høre naturlig under velforeningens saksområde og formål. Denne avgjørelsen ble modifisert noe i Høyesteretts dom av 15.04.1998, som også gjaldt eiendomsskatt. Velforeningen ble godkjent som formell part i saken, under forutsetning av at det ble gjort rede for hvilke personer vellet representerte.

Velforeningen må for eksempel legge frem medlemslister el.l. Etter tvistemålsloven var kravet for å gå til rettssak at man hadde rettslig interesse. Dette kravet bortfalt ved tvisteloven av 2005. Skal man gå til domstolene må saken gjelde et rettskrav og den som reiser saken må påvises reelt behov for å få kravet avgjort. I dette antas det å ligge en liten utvidelse i forhold til tidligere.

Gjelder saken en enkelt eller noen få medlemmer kan velforeningen normalt få rett til å opptre i rettssaken til støtte for partene etter reglene om partshjelp (tidl. hjelpeintervensjon)

Søksmål kan også reises mot en velforening. Det vil først og fremst være tilfelle der velforeningen er eier av et omtvistet område. Unntaksvis kan også en velforening bli saksøkt for spørsmål som knytter seg til medlemmene. Det var tilfelle i en sak som ble behandlet av Frostating lagmannsrett i 2008. Problemstillingen i saken var om medlemmer av et vel kunne gå på en privat vei. Lagmannsretten godtok søksmål mot velforeningen fordi foreningen hadde behandlet saken som er foreningssak på vegne av medlemmene og inngått skriftlig avtale i saken. Dommen illustrerer at en velforening må være forsiktig med hvordan den formulerer seg og opptrer i slike tilfeller.

Juridisk bistand

En klagebehandling vil normalt være enklere, billigere og raskere enn å reise sak for domstolene. For å øke sjansene for at velforeningen skal nå frem med sine argumenter uten å anvende rettsapparatet, kan det være hensiktsmessig å søke juridisk bistand allerede ved utformingen av en klage el.l.